집북재건축·재개발 단계 한눈에 보기
재건축(노후 아파트)과 재개발(노후 주택가)은 '도시 및 주거환경정비법'에 따른 정비사업입니다. 단계마다 걸리는 시간이 길고 중간에 멈추거나 무산되는 일도 많아, 지금 어느 단계인지가 투자 판단의 출발점입니다. 집북은 서울 열린데이터광장 정비사업 현황, 경기데이터드림 정비사업 추진현황, 신속통합기획 선정 구역, 구청 게시판 공고, 토지이음 고시를 모아 구역마다 단계를 붙입니다.
주요 단계
- 주민 동의 착수 — 구청이 '동의서 번호부여'를 공고하면 그 구역에서 정비계획 입안 동의서를 받기 시작했다는 뜻입니다. 공식 선정보다 몇 달 앞서는 신호지만 그만큼 불확실합니다.
- 후보지 선정·정비구역 지정 — 서울의 신속통합기획처럼 시가 후보지를 고르고, 정비계획이 결정되면 정비구역으로 지정·고시됩니다.
- 추진위원회 승인 — 조합을 만들기 위한 준비 조직입니다.
- 조합설립인가 — 토지 등 소유자의 동의를 받아 조합이 법적으로 생깁니다. 이후 시공사를 선정합니다.
- 사업시행인가 — 건축 계획(층수·세대수·용적률)이 확정됩니다.
- 관리처분계획인가 — 조합원마다 받을 집과 분담금이 정해집니다. 이 뒤로는 이주가 시작됩니다.
- 이주·철거·착공 — 기존 건물이 헐리고 공사가 시작되며, 일반분양을 합니다.
- 준공·입주, 이전고시·청산 — 새 아파트에 입주하고 조합이 청산됩니다.
알아 두면 좋은 점
- 2025년 6월 4일 시행된 개정 도시정비법으로, 준공 30년이 지난 아파트는 재건축진단을 받기 전에도 추진위원회·조합 설립을 시작할 수 있고 진단은 사업시행인가 전까지 받으면 됩니다. 집북의 '재건축 추진될 만한 곳'은 준공 30년이 넘었지만 아직 어느 구역에도 들지 않은 단지입니다. 사업이 시작된다는 뜻은 아닙니다.
- 정비구역 지정은 사업이 끝나도 토지이용계획에 남습니다. 정비구역에 든 아파트 978곳 중 488곳은 2000년 이후 준공된, 이미 사업이 끝난 단지였습니다.
- 해제된 구역도 많습니다. 서울시 자료에 2012~2020년 해제된 재개발 구역만 176곳이 있고, 집북은 이런 곳을 회색으로 따로 표시합니다. 해제됐다가 다시 추진하는 곳도 있습니다.
- 구역 경계는 서울은 의제처리구역·도시계획사업 도면을 쓰고, 도면이 없으면 대표 지번 둘레 원으로 대신하며 '실제 경계 아님'이라고 적습니다.
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