집북집북 순위와 신호는 어떻게 만들고, 얼마나 맞았나
집북의 숫자는 모두 이미 일어난 거래에서 계산합니다. 앞으로의 가격을 맞히는 예측이 아니라, 과거 흐름이 얼마나 이어졌는지를 확인할 수 있게 기준과 성적을 함께 공개합니다.
시군구 순위
첫 화면 순위는 국평 실거래 기준 지난 1년 가격 변화율 순서입니다. 과거 세 시점(2025년 2·5·8월)에서 같은 방식으로 순위를 매긴 뒤 다음 1년 실제 순위와 견주면 순위상관이 0.78~0.84였습니다. 지난 1년 많이 오른 곳이 다음 1년에도 상대적으로 많이 오르는 경향이 있었다는 뜻이지만, 세 시점 모두 오르는 장이었고 내리는 장에서도 같은지는 아직 확인하지 못했습니다. 거래량을 섞은 합성 점수도 시험했지만 상승률 하나보다 낫지 않아 쓰지 않습니다.
단지 신호
- 신고가 — 최근 석 달 안에 그 평형의 이전 최고가를 넘긴 거래가 있음(이전 거래 3건 이상). 2026년 10월 기준 아파트 약 3,800곳으로, 오르는 장에서는 흔합니다.
- 싸게 거래 — 같은 평형 직전 6개월 중위보다 10% 넘게 낮은 거래. 저층·급매·특수 관계 거래일 수 있습니다.
- 주변 대비 — 같은 동, 준공 ±5년, 같은 크기대 단지 3곳 이상과 최근 1년 평당가 중위를 비교한 값. 비교 대상이 맞지 않을 가능성이 큰 10% 미만·80% 초과 차이는 보여 주지 않습니다.
하지 않는 것
단지별 AI 점수는 만들지 않았습니다. 과거 데이터로 시험했을 때 순위상관이 -0.60~0.10으로 근거가 없었기 때문입니다. 단지 목록의 기본 정렬이 '거래 많은 순'인 것도 같은 이유입니다. 집북의 어떤 숫자도 수익을 보장하지 않으며, 투자 판단과 그 책임은 이용자에게 있습니다.
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