집북전세가율 보는 법과 주의할 점
전세가율은 매매가 대비 전세 보증금의 비율입니다. 전세가율이 높으면 적은 자기 돈으로 집을 살 수 있어 갭투자에 자주 쓰이는 지표지만, 반대로 집값이 조금만 내려도 보증금을 돌려주기 어려워지는 위험 신호이기도 합니다.
집북의 계산 방식
- 매매는 같은 기간 실거래 중위값(직거래·일괄 거래 제외), 전세는 국토교통부 전월세 신고 중 신규 전세만 씁니다.
- 갱신 계약은 계약갱신청구권으로 인상률이 5% 안으로 묶여 시세를 따라가지 못하므로 뺍니다. 36개월 전월세 신고 약 189만 건 가운데 신규 전세는 약 66만 건이었습니다.
- 빌라는 같은 건물에서 전세와 매매가 함께 거래되는 일이 드물어(약 7.8만 동 중 297동) 시군구 안에서 준공 연도·면적이 비슷한 묶음끼리 비교합니다.
지역마다 얼마나 다른가
2026년 9월 집계에서 아파트 전세가율은 서울 강남구 39.6%부터 경기 이천시 85.9%까지 퍼져 있었습니다. 집값이 높은 지역일수록 기대 상승분이 매매가에 얹혀 전세가율이 낮게 나오는 경향이 있습니다. 빌라는 같은 지역 아파트보다 훨씬 높은 곳이 많아 김포 98%·평택 96%·포천 92%로 나타났습니다(같은 곳 아파트 75~78%).
전세가율이 높을 때 확인할 것
집북은 전세가율 80% 이상인 빌라 건물에 '전세가율 높음'을 표시합니다. 공식 기준은 아니고, 매매가가 20% 떨어지면 보증금 전액을 돌려받기 어려워지는 경험칙입니다. 세입자라면 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부, 등기부의 선순위 근저당, 집주인의 다른 임대 물건을 함께 확인하십시오. 매수자라면 전세가율이 높다는 것이 곧 저평가를 뜻하지는 않습니다. 매매 수요가 약해 가격이 오르지 못한 곳일 수도 있습니다.
다음 글: 재건축·재개발 단계 한눈에 보기